Весной 2026 года механика покупки жилья на Анталийском побережье требует пристального внимания. Контроль за движением средств стал тотальнее, а с 1 мая вступают в силу новые правила, которые окончательно меняют работу регистрационных палат. Если вы планируете выходить на сделку в ближайшее время, важно четко понимать, как именно сейчас распределяются финансовые потоки между покупателем и продавцом.
Разделение платежа: эскроу-счет и наличные
Главная новость этого сезона — с 1 мая 2026 года государство делает обязательной систему безопасных платежей (Güvenli Ödeme Sistemi). По сути, это классический эскроу-счет, и теперь финансовая структура сделки строго делится на две абсолютно разные части.
Первая часть — официальная. Это ровно та сумма, которая будет вписана в ваше свидетельство о собственности (ТАПУ). С 1 мая эти деньги переводятся покупателем не напрямую продавцу, а на специальный защищенный транзитный счет (эскроу). Средства там блокируются. Продавец получит к ним доступ только после того, как вы оба поставите подписи в Кадастровом управлении и право собственности перейдет к вам.
Вторая часть — рыночная разница. Ни для кого не секрет, что реальная стоимость премиальных объектов часто отличается от государственной оценки. Этот остаток традиционно передается собственнику наличными. Грамотно состыковать заморозку средств на эскроу-счете и безопасную передачу «кэша», чтобы сделка не зависла в последний момент — главная задача юристов в 2026 году.
Кадастровый скачок
Второе важное изменение этого года: муниципалитеты резко подняли кадастровую стоимость объектов. Государство взяло курс на сокращение разрыва между реальными рыночными ценами и цифрами в официальных документах.
Что это значит на практике? С одной стороны, сопутствующие расходы выросли. Налог при покупке (4%) и ежегодный налог на недвижимость теперь высчитываются от новых, более высоких сумм.
С другой стороны, для определенной категории покупателей это огромный бонус. Тем, кто намерен купить недвижимость в Турции под гражданство, стало объективно проще пройти государственную экспертизу (Ekspertiz). Раньше найти хороший ликвидный дом, где собственник согласился бы показать в ТАПУ необходимые по закону 400 тысяч долларов «в белую», было той еще задачей. Сейчас этот порог проходится намного легче и быстрее.
Куда сейчас перетекает капитал
Из-за роста налогов и усложнения процедур инвесторы начали более прагматично подходить к выбору локаций.
Городской формат держит позиции. Если ваша задача — получать стабильный пассивный доход от долгосрочной аренды экспатам, логичнее всего купить недвижимость в Анталье. В новых проектах Кепеза или Алтынташа арендная маржинальность вполне перекрывает возросшие налоговые издержки.
Но крупный капитал смотрит немного в другую сторону — в приватный сектор западного побережья. Состоятельные покупатели сейчас предпочитают купить недвижимость в Кемере. И на это есть веская причина: из-за строгих экологических ограничений строить новые масштабные комплексы там физически негде. Земля в жесточайшем дефиците.
Поэтому решение купить виллу в Кемере (особенно в прибрежных зонах вроде Чамьювы или Текировы) — это уже не просто покупка дома у моря. Это перевод средств в твердый защитный актив. Он будет расти в цене в валюте просто потому, что новых подобных объектов в этой локации больше не появится.
Короткий итог
Рынок стал прозрачнее благодаря введению эскроу-счетов, при этом он не стал сложнее. Команда Nas-A Homes полностью берет на себя проведение таких комбинированных сделок, гарантируя безопасность каждого этапа.
