Продажа недвижимости в Турции: пошаговый гайд 2026
Продажа недвижимости в Турции — процесс проще, чем покупка: не нужны разрешения, военные проверки и переводы из-за границы. Но есть свои подводные камни — налог на прирост стоимости, гербовый сбор и снятие обременений. В этом гайде — полный порядок действий продавца, актуальные налоги 2026 года и ответы на частые вопросы.
Главное, что нужно знать заранее: если вы владели объектом более 5 лет, налог на прирост стоимости платить не нужно. Если меньше — придётся заплатить подоходный налог по прогрессивной шкале с разницы между ценой покупки и продажи. Подробности — ниже.
Какие налоги платит продавец в 2026 году
Налог на прирост стоимости (değer artış kazancı)
Платится, если объект продан в течение 5 лет с момента покупки. Налогом облагается разница между ценой продажи и ценой покупки (с учётом официальной инфляции — индексации). Ставка — прогрессивная шкала подоходного налога: от 15% до 40% в зависимости от суммы прибыли. Если владели 5 лет и дольше — налог равен нулю.
Гербовый сбор (damga vergisi)
Сбор с договора купли-продажи: 0,948% от суммы сделки. По закону его делят продавец и покупатель пополам (по 0,474%), но на практике часто договариваются иначе — прописывайте это в договоре.
Налог на недвижимость (emlak vergisi)
Ежегодный налог 0,1–0,2% от кадастровой стоимости — его платят до момента продажи, после сделки обязанность переходит новому владельцу. Задолженность по этому налогу блокирует сделку — проверьте её заранее.
Документы для продажи квартиры или дома
- Тапу (tapu) — свидетельство о праве собственности. Если тапу выдано в старой системе, перед продажей нужно переоформить его в новую электронную форму (бесплатно, 1–2 дня).
- Паспорт или kimlik — удостоверение личности продавца (для иностранцев — паспорт с действующей визой или ВНЖ).
- Справка об отсутствии задолженностей — по налогам, коммунальным платежам и взносам ЖК (берётся в муниципалитете и управляющей компании).
- Выписка о запретах и обременениях — заказ в кадастровом управлении (Tapu ve Kadastro): ипотека, аресты, сервитуты должны отсутствовать.
- Разрешение второго супруга — при продаже совместной собственности (если объект куплен в браке и записан на одного из супругов, второй даёт согласие в тапу-офисе).
Этапы сделки: от оценки до перевода денег
Шаг 1. Оценка и подготовка
Определите рыночную цену (сравните аналоги на площадках, закажите оценку у агента). Соберите документы, снимите обременения: если есть ипотека — погасите или получите разрешение банка на продажу, аресты снимаются через суд или оплату долга.
Шаг 2. Договор задатка (kaparo)
После договорённости о цене стороны подписывают предварительный договор и задаток — обычно 5–10% от суммы. Условия возврата задатка при срыве сделки обязательно фиксируйте письменно.
Шаг 3. Подача заявления в тапу-офис
Обе стороны (или представители по доверенности) подают заявление в службу кадастра. Перевод на турецкий язык и нотариально заверенный переводчик обязательны для иностранцев. Проверка документов занимает 1–3 дня.
Шаг 4. Подписание и оплата
В назначенный день стороны подписывают договор в тапу-офисе, оплачивают гербовый сбор, и новый владелец получает тапу. Деньги обычно переводят банковским переводом в день подписания — это фиксирует сделку для налоговой.
Шаг 5. После сделки
Передайте ключи, счета и коды доступа к коммунальным сервисам. Подайте налоговую декларацию по налогу на прирост (если срок владения меньше 5 лет) — до 31 марта следующего года.
Практические советы продавцу
Продажа до 3 лет владения при гражданстве. Если вы получили гражданство Турции через инвестиции, объект нельзя продавать 3 года — иначе гражданство аннулируют. Для ВНЖ такого ограничения нет: ВНЖ привязан к владельцу, а не к объекту, но при смене адреса нужно уведомить миграционную службу.
Комиссия агента. Обычно 2–4% + НДС (КДВ) от цены сделки, часто делятся между продавцом и покупателем. Условия фиксируйте в договоре с агентством.
Валютный вопрос. Цену удобно фиксировать в евро или долларах, а в договоре указывать в лирах по курсу на день сделки. Для иностранцев перевод средств на зарубежный счёт — стандартная банковская операция, налоговая получит данные о сделке из тапу-офиса автоматически.
Проверка покупателя. Убедитесь, что деньги приходят с банковского счёта покупателя (не наличными), и сохраняйте платёжные документы — это защитит вас при налоговых проверках.